Contrato de Aluguel Residencial: tudo o que você precisa saber

Você precisa alugar um imóvel residencial da maneira mais segura, mas não sabe como assegurar seus direitos. A única forma de solucionar esse problema é ter um bom contrato de aluguel de imóvel.

Antes de se mudar para um novo imóvel, é preciso assinar o contrato de aluguel residencial. Embora seja um instrumento muito comum no mercado imobiliário, você sabe como ele realmente funciona?

Vamos tirar as dúvidas sobre tudo o que envolve o contrato de aluguel: o que é, o que deve ter no contrato, como fazer, como utilizá-lo e dicas especiais para não passar apertos.

Em linhas gerais, o contrato de locação residencial é um instrumento onde o locador cede o uso do seu imóvel para fins residenciais a outra pessoa, que chamamos de locatário. Este é um importante documento onde serão fixadas questões como valor, data de vencimento do aluguel, tempo total de locação, entre outros.

Antes de assinar os papéis, é preciso ter alguns conhecimentos específicos para evitar futuros problemas.

Qual a importância do contrato de locação de imóvel?

Em primeiro lugar, o contrato é importante para garantir que seja cumprido o que foi acordado entre as partes, ou seja, entre o proprietário e o morador. Também é importante para que ambas as partes tenham ciência dos seus direitos e deveres diante do imóvel.

Um contrato de aluguel residencial assinado não tem seu valor substituído por trocas de mensagens em WhatsApp, e-mail, ou qualquer outra forma de comunicação oral.

Você pode finalizar o preenchimento do contrato depois de decidir todos os detalhes e prazos com o novo morador, não sendo necessário a assinatura durante o processo de visitas ou negociação.

Para alugar um imóvel, é necessário possuir o contrato, que garante a segurança e estabelece as regras de uso do imóvel, além de determinar a conduta das partes, preservando os seus direitos. Não se trata somente de uma burocracia, o contrato irá te salvar de grandes complicações.

Como fazer um contrato de aluguel residencial?

Caso o seu imóvel esteja vinculado a algum contrato de imobiliária, muitas vezes a própria imobiliária se encarrega da confecção do contrato com o morador.

Mesmo assim, você deverá avaliar se o modelo – geralmente padronizado – adotado pela empresa contratada se adequa às suas necessidades, e se concorda com todas as cláusulas.

Há também advogados que trabalham com direito civil, ou mais especificamente direito imobiliário, que podem te ajudar a confeccionar um contrato.

Em qualquer caso, você deve usar um bom modelo de contrato de aluguel residencial. Encontrar um bom modelo, com todas as cláusulas que assegurem os direitos do locador e do locatário, é fundamental. Antes de partir para as próximas dicas, você já pode conferir o modelo de contrato de aluguel residencial disponível no Lexio, preparado por advogados experientes.

Quais informações um contrato de aluguel simples deve conter?

Em primeiro lugar, o contrato de locação deve incluir tudo o que foi combinado entre as partes durante a negociação, constando assinaturas do locatário, locador, testemunhas e fiador, se for o caso. Se houver qualquer ajuste ou modificação posterior, estas devem ser incluídas no contrato como aditivos.

É necessário estar atento às particularidades e às necessidades de cada negociação de locação. O ideal é possuir um contrato com linguagem clara e acessível. Assim, evitam-se frustrações e futuros problemas com o aluguel.

Entre os principais itens do contrato de aluguel, estão:

Dados pessoais completos

O primeiro item de todo contrato são os dados pessoais dos envolvidos. Nesse caso, do locador e do locatário do imóvel. É fundamental conter nome, CPF, RG, telefone e endereço completo.

Valor do aluguel e índice de reajuste

Essa informação deve estar bem clara, bem como o valor de reajuste e a data de pagamento mensal desses valores.

Sobre a data de reajuste do valor do aluguel, deve haver uma cláusula própria mencionando a correção monetária do aluguel, que deve passar por reajuste anualmente.

Tipo de garantia de locação

O aluguel pode ter, por segurança, alguma forma de garantia do seu pagamento. Existem três tipos mais comuns de garantia.

Você pode optar por: fiador, depósito caução, ou seguro fiança. A garantia é uma forma de minimizar o prejuízo decorrente das inadimplências de pagamento.

Multas contratuais

As multas do contrato de aluguel residencial podem servir tanto para o locador quanto para o locatário, quando esses descumprirem seus acordos no contrato. A relevância da multa está no fato de incentivar que o contrato seja integralmente cumprido.

Também deve ser especificada a multa rescisória (caso uma das partes desista da locação após a assinatura do contrato). Em geral, o valor a ser aplicado pode ser referente a três vezes o valor do aluguel vigente.

Descrição das despesas

Aqui é o momento de separar quais encargos (além do aluguel) ficam sob responsabilidade do locatário, como IPTU e condomínio. Bem como definir quais as responsabilidades são do proprietário do imóvel.

Termo de vistoria

O termo de vistoria é um documento que registra o estado de conservação do imóvel, ou seja, quais as condições do piso do local, da parede, da pintura das paredes, do portão, das portas e janelas, de todas as instalações e qualquer outra característica relevante do imóvel.

Trata-se de um relatório detalhado, com o uso de fotografia, se preciso, para certificar que o imóvel será entregue nas mesmas condições em que foi alugado, sem a necessidade de reparos ou consertos na hora da rescisão (término).

O termo de vistoria deve ser anexado ao contrato.

Período de vigência e assinaturas

Não se esqueça de delimitar o prazo de vigência do contrato. Mais abaixo vamos dar dicas importantes sobre esse ponto.

O contrato deve ser finalizado com um local reservado para as assinaturas das partes (locador e locatário) e, opcionalmente, duas testemunhas. O contrato pode ser assinado física ou eletronicamente.

Além dessas cláusulas, um bom contrato deve se atentar aos dados do imóvel, descrição e endereço, a forma e o local de pagamento do aluguel.

Como utilizar o contrato?

Depois de assinado o contrato, uma cópia do documento deve ser encaminhada a cada um dos locadores e locatários. Não é obrigatório, mas recomendável que o documento seja registrado no Cartório de Registros de Títulos e Documentos. O registro público garante que o contrato é válido para pessoas alheias à relação de locação.

Além do contrato de locação, os seguintes documentos originais ou cópias devem ser encaminhados:

• Laudo de vistoria do imóvel alugado.
• Identificação de todos os signatários.
• CPF de todos os signatários.
• Caso haja garantia, o comprovante de que ela existe e foi dada (ex. comprovante de depósito).

O que é o Laudo de vistoria?

Faz parte dos deveres do locatário devolver o imóvel no mesmo estado em que recebeu. Isso faz parte e é muito justo, inclusive. Mas como comprovar que as condições do local são as mesmas?

Para isso é indispensável realizar a vistoria. É a única coisa que garante segurança ao locatário nesse quesito, evitando atritos e ciladas maiores.

Trata-se de uma inspeção que apura as condições do imóvel e gera um laudo. Este laudo, por sua vez, descreve detalhadamente o estado de conservação e deverá ser anexado ao contrato de aluguel.

Qual o prazo indicado para um contrato de aluguel residencial?

O prazo do aluguel deve ser especificado no contrato.

Alguns tipos de contrato são firmados por tempo indeterminado, outros por meses, anos. O fato é que essa precisa ser uma decisão bem planejada, conforme seus objetivos de curto, médio e longo prazo.

Se o contrato for firmado por prazo indeterminado, o locatário pode romper o contrato em qualquer tempo, desde que avise previamente – com 30 dias de antecedência – ou pague um mês a mais de aluguel para o locador.

Por outro lado, o locador não pode romper o contrato com tanta liberdade. Apenas se houver alguma infração prevista nas hipóteses da lei, como se o locatário deixar de pagar aluguel ou mesmo se o locador precisar retomar o imóvel para morar nele.

De forma similar isso vale para os contratos com prazo determinado inferior a 30 (trinta) meses. Ainda que terminado o prazo, o locador apenas poderá finalizar o contrato nas hipóteses previstas em lei. Ou seja, o inquilino terá o direito de continuar no imóvel se quiser e se o locador não tiver um motivo previsto na lei.

É importante salientar que o pagamento da multa não é o único caso que permite a saída antes do prazo determinado em contrato. Se o locatário for transferido pelo seu empregador para outro local de trabalho, a saída antes do término do contrato também se torna uma possibilidade.

Já os contratos com prazo determinado superior a 30 (trinta) meses o prazo acordado deverá ser respeitado por ambas as partes. Por esse motivo, a maioria dos contratos de aluguel utilizam um prazo igual ou superior a 30 meses.

Quanto a renovação de contrato com prazo, esta poderá ocorrer se as partes assim desejarem. Inclusive, se o locatário continuar no imóvel por mais trinta dias depois do prazo sem oposição do locador, automaticamente o contrato é renovado de forma indeterminada.

Os principais tipos de garantia no aluguel de imóvel

De acordo com a Lei do Inquilinato, é permitido que o locador exija um tipo de garantia. Uma prática muito comum, ela existe para assegurar o cumprimento do contrato.

Dessa forma, caso o locatário não consiga pagar o aluguel conforme o combinado, o locador não leva o prejuízo, podendo receber a quantia que lhe é devida.

Existem três tipos de garantias oferecidas no mercado imobiliário, cada uma trazendo suas questões específicas:

• Caução: é quando o inquilino deposita um valor antecipado que depois é devolvido integralmente ao fim do contrato. O valor do caução, porém, nunca deve passar o equivalente a três aluguéis, de acordo com a legislação brasileira.
• Fiador: outra alternativa é indicar uma ou mais pessoas a quem o locador possa cobrar em caso de dívida, atrasos ou inadimplência. Costuma-se exigir que o fiador tenha imóveis registrados em seu nome ou renda superior ao valor do aluguel.
• Seguro-fiança: é parecido com a fiança comum, mas com uma diferença. Aqui, o papel do fiador é exercido por uma pessoa jurídica, como a imobiliária ou mesmo uma instituição financeira. Normalmente o locatário deve comprovar renda mensal equivalente a três ou mais vezes o valor do aluguel. Também é comum as seguradoras aceitarem composição de renda de até três pessoas que venham ou não a morar no imóvel.

É importante ressaltar que essas garantias não são cumulativas. Em outras palavras, o contrato só pode prever uma dessas garantias, excluindo a possibilidade de “combinar mais de uma”.

Sublocação, cessão de locação e empréstimo do imóvel

Um assunto controverso, mas também muito importante, é a cláusula que veda ou permite a sublocação, cessão ou empréstimo do imóvel a um terceiro. As repúblicas estudantis são um exemplo disso, onde uma pessoa figura como locatário e “sub”-aluga (subloca), paralelamente, o imóvel a outras que não possuem contratos diretos com o locador.

Essa prática, de acordo com a Lei do Inquilinato, só é possível com a permissão do locador. Considerando essa realidade, será possível escolher entre incluir essa permissão ou manter a vedação no contrato.

Multas, despesas e devolução

Multas e demais despesas também devem ser esclarecidas desde a elaboração do contrato de aluguel. Qual o valor a ser pago caso o locatário entregue as chaves antes do previsto?

De acordo com a lei, esse valor deve ser de no máximo três aluguéis. No entanto, o contrato pode prever algumas regras específicas, como a dispensa da multa após um ano de contrato ou em ocasiões como a transferência de posto de trabalho, por exemplo.

Independente do caso, o aviso prévio de trinta dias se faz necessário.

No que diz respeito a despesas, em geral os contratos de aluguel em condomínios definem que cabe ao inquilino o pagamento da taxa condominial. Outras despesas que ficam em responsabilidade do locatário normalmente são: contas de luz, água, gás e IPTU.

Algumas taxas, porém, podem ser de responsabilidade do locador. É o caso das taxas relativas à conservação do prédio ou taxa de incêndio cobrada por algumas prefeituras. De qualquer forma, é importante que a responsabilidade de cada despesa seja descrita no contrato.

Outro ponto importantíssimo: as condições de devolução. Tratamos da vistoria, mas outras questões ainda podem surgir. É possível fazer renovações no imóvel? Posso alterar a infraestrutura do meu apartamento? E se eu puder, quem paga por essas despesas?

No geral, os contrato preveem que obras emergenciais são de responsabilidade do locador. Outras mudanças estéticas promovidas pelo locatário (quando permitidas), por outro lado, devem ser desfeitas ao fim do contrato.

É bom lembrar que o imóvel alugado pertence a outra pessoa, que pode aceitar ou não que mudanças sejam feitas no mesmo. Este é um ponto que deve sempre ser acertado entre as partes.

Também por isso existe, muitas vezes, a exigência que o inquilino pinte o imóvel antes de entregar as chaves. É mais uma garantia de conservação do imóvel alugado.

Conclusões

Com esses pontos em mente, é possível compreender tudo o que envolve um contrato de aluguel e os pontos onde devemos estar mais atentos. Essas são algumas dicas para você firmar um contrato com maior segurança, se livrando de problemas e assegurando os principais pontos de um bom contrato.

Se você ainda não possui um modelo de contrato, você pode conferir o modelo de contrato de aluguel residencial disponível no Lexio, preparado por advogados experientes.