Contrato de Aluguel: 7 dicas para alugar um imóvel com segurança

Você está ajudando um cliente a alugar seu imóvel. Ou então é dono de uma casa ou apartamento e encontrou um potencial inquilino (locatário). Você deve ter algumas dúvidas de tudo o que é necessário antes de assinar o contrato de aluguel e entregar as chaves do imóvel.

Neste artigo, separamos as principais dicas que você precisa saber para alugar um imóvel com segurança:

1 – Verifique os seus inquilinos

É essencial pedir os seguintes documentos pessoais dos inquilinos:

• Documentos pessoais em que constem foto, nome completo, número de RG e CPF.
• Comprovante do endereço atual.
• Comprovante de renda. Por exemplo: anotação em carteira de trabalho ou holerite, declaração do imposto de renda ou, no caso de profissões informais, extrato bancário dos últimos 6 meses.

Esses documentos pessoais serão essenciais para garantir a identidade dos inquilinos e verificar sua possibilidade de renda para honrar com o aluguel.

Histórico e certidões

Além disso, para analisar o histórico dos inquilinos, você pode emitir gratuitamente online algumas certidões, ou pedir que eles as te entreguem. Essas certidões geralmente podem ser obtidas a partir do nome e CPF do inquilino. Alguns exemplos são:

• Regularidade do CPF. Você pode acessar o site da Receita Federal e emitir umaCertidão de Regularidade do CPF. É a ação mais simples de todas.
• Histórico de crédito. Você pode consultar empresas de verificação de crédito como o SPC e o SERASA. Nelas haverá registros se o locatário possui alguma dívida ou “nome sujo”.
• Existência de processos. Você pode emitir certidões para verificar se houve a distribuição de ações cíveis e criminais contra o inquilino no tribunal do seu estado (ex. TJSP, TJRJ). Ainda, pode verificar a existência de ações trabalhistas no tribunal regional de trabalho da sua região (ex. TRT 2ª região). Se houver processos, você pode buscar explicação do que se tratam com o inquilino. As certidões podem ser obtidas nos sites de cada um desses tribunais.
• Dívidas tributárias. Você pode verificar se o inquilino deve tributos federais (ex. imposto de renda) emitindo uma Certidão de Débitos relativos a Créditos Tributários Federais e à Dívida Ativa da União  (você pode emitir aqui). Há também certidões de dívidas tributárias estaduais, como a Certidão Negativa de Débitos Tributários da Secretaria da Fazenda de São Paulo (a certidão do estado de São Paulo pode ser emitida aqui).

2 – Escolha um tipo de garantia no contrato de aluguel

Os três principais tipos de garantia de um contrato de locação são: caução, fiança e seguro-fiança.

Caução

Por meio da caução, o inquilino deposita, no início da locação, até 3 alugueis mensais em uma poupança conjunta em nome do inquilino e do dono do imóvel. A conta apenas poderá ser movimentada com anuência de ambos ou mediante ordem do juiz. O dinheiro é devolvido ao inquilino no final do contrato caso os pagamentos sejam cumpridos todo mês.

• Vantagens da caução: caso o locatário atrase algum aluguel, o proprietário poderá sacar o valor da caução para cobrir a dívida. Mas isso depende da autorização de um juiz.
• Desvantagens da caução: o valor de 3 meses do aluguel pode ser muito pouco caso o juiz se recuse a conceder uma liminar de despejo (mais explicada abaixo). Muitas vezes a ação de despejo pode demorar entre 1 a 2 anos para ser julgada.

Fiança

Na fiança, os inquilinos podem indicar uma terceira pessoa para assumir todas as obrigações do contrato de forma solidária a eles, ilimitadamente. Ou seja, o fiador poderá ser acionado diretamente pelo dono do imóvel na hipótese de qualquer atraso nos pagamentos pelo inquilino. O fiador será obrigado a pagar integralmente a dívida.

• Vantagens da fiança: é uma garantia que não tira dinheiro do bolso do inquilino, portanto costuma ser mais fácil de negociar. Muitos proprietários preferem pedir a fiança pela sua facilidade ou pelo efeito psicológico que causa nos inquilinos de ver o fiador ser executado por sua causa.
• Desvantagens da fiança: caso o fiador seja um mal pagador e não possua bens em seu nome, a garantia será inefetiva. Por isso, é importante fazer em relação ao fiador as mesmas verificações que foram feitas dos inquilinos (primeira dica deste artigo).

Vale ressaltar que é comum pedir ao fiador a comprovação de que possui algum imóvel sem qualquer ônus (ou seja, sem hipoteca, alienação fiduciária, penhora etc.). Isso pode ser verificado na matrícula atualizada do imóvel. A matrícula pode ser emitida online com um custo aproximado de 20 reais (é possível emitir aqui). Além da matrícula, é possível verificar se o imóvel possui IPTU em atraso, o que pode ser verificado a partir do número SQL do imóvel (no boleto de IPTU esse número aparece como “cadastro do imóvel”), emitindo-se gratuitamente a Certidão Tributária de IPTU (para imóveis em São Paulo, é possível emitir aqui).

Qual garantia é melhor: caução ou fiança?

É impossível dizer se a fiança sempre é melhor do que caução, pois isso dependerá de quem é o fiador e quão efetivo será executá-lo! Mas um bom fiador (com patrimônio e bom histórico de pagamento) pode dar mais segurança do que a caução, já que seu patrimônio será maior do que o limite de 3 alugueis da caução. Por outro lado, recuperar o prejuízo dependerá da boa vontade do fiador ou de uma ação de execução na Justiça.

Seguro-fiança

Outro tipo de garantia é o seguro-fiança. Por meio dele, você contrata alguma seguradora para garantir o pagamento do aluguel, caso o inquilino falhe. Há diferentes modalidades de seguro. Algumas seguradoras cobrem apenas poucos meses, outras cobrem o período inteiro da locação. O prêmio do seguro costuma ser entre 1 a 2,5 vezes o valor do aluguel.

• Vantagens do seguro-fiança: em caso de atraso no aluguel, a seguradora te ressarcirá e irá atrás do inquilino, então você não precisa se preocupar.
• Desvantagens do seguro-fiança: mesmo que o inquilino pague todos alugueis em dia e você nunca utilize o seguro, o prêmio que foi pago não será devolvido a você (como qualquer seguro). Assim, o rendimento total do imóvel será sempre reduzido pelo valor do prêmio do seguro.

É possível um contrato de locação com mais de uma garantia?

Não! A Lei do Inquilinato (Lei n. 8.245/91) proíbe expressamente a utilização de mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.

É possível um contrato de locação sem garantia?

Sim, é possível alugar um imóvel sem qualquer tipo de garantia! Apesar de isso reduzir a proteção ao dono do imóvel, há duas vantagens nessa abordagem:

1. Possibilidade de liminar. No caso de um contrato de locação sem garantia, é possível obter uma liminar na ação de despejo, o que ocorrerá muito mais rápido do que uma sentença. Se o contrato possuir garantia e o inquilino deixar de pagar aluguel, a princípio não é possível obter decisão liminar de despejo (mais detalhes abaixo).
3. Aluguel antecipado. Em contratos sem garantia, é possível cobrar o aluguel antecipadamente no início do mês. Assim, o aluguel pode ser cobrado até o sexto dia útil do mês em que o imóvel será utilizado, e não apenas ao final do uso ou mês.

3 – Escolha o prazo da locação

O prazo do contrato de aluguel residencial costuma ser sempre igual ou superior a 30 meses (dois anos e meio). Ao final dos 30 meses, o contrato é automaticamente rescindido (terminado), a menos que ambas as partes decidam o contrário.

A razão disso é que a Lei do Inquilinato pratica “dirigismo contratual”, estendendo por prazo indeterminado os contratos com prazo inferior a 30 meses e fazendo com que eles possam durar por até 5 anos caso o inquilino deseje. Por exemplo, se o contrato for de 12 meses, ao término do 12º mês o inquilino poderá permanecer no imóvel, vigendo um contrato por prazo indeterminado que só poderá ser terminado quando completar 5 anos. Antes dos 5 anos, o inquilino só poderá ser despejado se deixar de pagar o aluguel ou pratique alguma outra infração. Enquanto que contratos com prazo de 30 ou mais meses serão automaticamente terminados ao final do período contratualmente previsto.

Já vi casos em que o inquilino exigia um prazo contratual menor (ex. 12 meses) e, em vez de reduzir o prazo do contrato para 12 meses, o locador encontrou uma alternativa. O contrato se manteve com o prazo de 30 meses, porém foi incluída uma cláusula de denúncia livre, pela qual o inquilino, após 12 meses, poderia rescindir a locação sem incorrer em multas.

4 – Defina quem irá pagar condomínio, contas, IPTU etc.

O contrato de locação residencial deve especificar não apenas o valor do aluguel mensal, mas também (com muita clareza) quem será o responsável por pagar os encargos locatícios, abaixo exemplificados. Deve estar claro se o valor mensal do aluguel já considera ou não encargos.

Segue abaixo a lista de encargos locatícios negociáveis no contrato de locação:  

• Contas de consumo (água e esgoto, luz, gás, telefone, consumo das áreas úteis do prédio, lavanderia, etc.).
• Taxas (taxa de iluminação, taxa do lixo, etc.).
• IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano).
• Despesas ordinárias (de manutenção) de condomínio. Obs.: as despesas extraordinárias de condomínio devem ser arcadas sempre pelo dono do imóvel, já que estas se referem a melhorias/valorização no imóvel.
• Seguro contra incêndio.

5 – Prepare-se para caso o inquilino atrase o aluguel

O que fazer se o inquilino atrasar o aluguel? O que eu sempre recomendo é:

1. Via extrajudicial. Tente primeiro a via extrajudicial, buscando negociar a dívida do inquilino, de preferência por escrito. Você pode enviar uma notificação extrajudicial e pactuar uma confissão de dívida.

1. Via judicial. Se a via extrajudicial não surtir efeito, a medida cabível é a judicial, com a Ação de Despejo caso o inquilino ainda esteja no imóvel ou Ação de Cobrança caso ele já tenha saído do imóvel. Você tem até 3 anos para cobrar alugueis atrasados na Justiça. Depois dos três anos, a obrigação do locatário prescreve (ou seja, não pode mais ser cobrada).

1. Acionando as garantias. A partir do primeiro mês de atraso, você já pode acionar (se houver) as garantias do seu contrato:

• Caução: o juiz pode autorizar o levantamento da caução a seu favor.
• Fiador: você pode cobrá-lo extrajudicialmente da mesma forma que o inquilino, ou cobrá-lo na Justiça.
• Seguro fiança: é só entrar em contato com a seguradora. Ela te ressarcirá e irá atrás do inquilino.

Quanto demora uma ação de despejo?

A Ação de despejo costuma demorar entre 1 e 2 anos na primeira instância da Justiça. Vale ressaltar que se o contrato possuir alguma garantia, a princípio não é possível obter decisão liminar de despejo. Assim, o locatário apenas será despejado quando houver sentença de procedência.

Por outro lado, há alguns casos favoráveis na Justiça que deferiram liminar de despejo no caso da caução já esgotada (quando a caução torna-se menor do que o débito total do locatário), pois isso equivaleria à ausência de garantia. No entanto, esse é um posicionamento minoritário. Quanto aos contratos de locação sem garantia, é possível a obtenção de decisão liminar de despejo.

Em qualquer caso, caso queira se obter a liminar de despejo, o locador deverá depositar no processo o valor de 3 meses de aluguel, o que poderá ser recuperado apenas ao final do processo.

6 – Contrato de aluguel, assinatura e vistoria

É essencial possuir um contrato de aluguel residencial muito bem escrito e detalhado, sem margens de dúvida. Esse contrato é que valerá na Justiça, caso ocorra alguma disputa.  Confira aqui um modelo pronto para ser preenchido.

O contrato de aluguel residencial deve ser assinado por todas as partes mediante assinatura física ou assinatura eletrônica. Opcionalmente, você pode pedir para duas testemunhas também assinarem o contrato, para dar mais segurança. Cada uma das partes deve receber uma via (cópia) do contrato. No caso de partes pessoas jurídicas, certifique-se de que a pessoa assinando pela empresa tem poderes de representação – você pode verificar pelo contrato social e procurações outorgadas pela empresa.

Vistoria inicial

Vale incluir como anexo ao contrato, com rubrica de todas as partes em todas as páginas, um Termo de Vistoria Inicial bem detalhado (basicamente uma descrição e fotos do imóvel e sua mobília, o mais completo que conseguir). Essa é a melhor forma de prova para ser indenizado caso o inquilino estrague alguma coisa no imóvel!

7 – Como recolher imposto do aluguel

O dono do imóvel deve realizar o recolhimento mensal do imposto relativo ao rendimento do imóvel via Carnê-Leão. Veja mais detalhes aqui. Um contador também pode ajudar.

Ao recolher o carnê-leão, você irá evitar multa de até 20% quando for recolher o IRPF (Imposto de Renda de Pessoa Física), que irá incidir caso não tenha sido feito o recolhimento mensal. A receita federal irá cruzar os impostos de renda do locador e locatário para saber se ambos estão alinhados em suas declarações.

Conclusão

Há diversas medidas que você pode tomar para alugar um imóvel com segurança. Um resumo do artigo acima que pode te ajudar:

1. Faça uma verificação dos documentos e histórico dos seus inquilinos.
2. Escolha bem a garantia no contrato de locação.
3. Defina o prazo da locação.
4. Defina quem irá arcar com os encargos além do aluguel.
5. Prepare-se para caso o inquilino atrase o aluguel.
6. Tenha um bom contrato de aluguel residencial e o assine com um anexo de termo de vistoria inicial.
7. Recolha mensalmente o imposto sobre os alugueis.

Não deixe de conferir o modelo de contrato de locação residencial preparado pelo Lexio. Bons negócios!