Enviar Busca
Ícone genérico em cor amarela de uma pessoa para representar o autor

Rafael Docampo

Ícone genérico de um calendário amarelo para representar a data

maio 16, 2019

Ícone genérico de um relógio amarelo para representar a hora

21:08

Thumbnail de imagem para o post: Contrato de compra e venda de imóvel: Um guia completo

Contrato de compra e venda de imóvel: Um guia completo

Você está ajudando um cliente a comprar ou vender um imóvel. Ou você é o vendedor ou potencial comprador de uma casa ou apartamento. Em ambos os casos, você deve ter algumas dúvidas do que é necessário antes de assinar o contrato de compra e venda de imóvel.

Pensando nisso, separamos as principais dicas que você precisa saber para comprar ou vender um imóvel com segurança:

1 – Verifique os vendedores

É essencial pedir os seguintes documentos pessoais dos vendedores:

  • Documentos pessoais em que constem foto, nome completo, número de RG e CPF.
  • Certidão de nascimento atualizada em que conste o estado civil dos vendedores.

Afinal, esses documentos pessoais serão essenciais para garantir a identidade da outra parte.

Além disso, servirão para verificar se o vendedor possui a autorização necessária para vender o imóvel, chamada de “outorga conjugal”. Essa autorização é necessária quando o vendedor possuir cônjuge ou companheiro em regime de bens que não seja o da separação universal. Isso é importante, porque vendas não autorizadas pelos cônjuges ou companheiros podem ser anuladas mais tarde pelo judiciário.

Histórico e certidões

Para analisar o histórico dos vendedores, você pode emitir gratuitamente online algumas certidões. Geralmente, elas podem ser obtidas a partir do nome e CPF da pessoa.

Quais certidões são importantes?

  • Regularidade do CPF. Você pode acessar o site da Receita Federal e emitir uma Certidão de Regularidade do CPF. É a ação mais simples de todas.
  • Histórico de crédito. Você pode consultar empresas de verificação de crédito como o SPC e o SERASA. Nelas, haverá registros se o vendedor possui alguma dívida ou “nome sujo”.
  • Existência de processos. Você pode emitir certidões para verificar se houve a distribuição de ações cíveis e criminais contra o vendedor no tribunal do seu estado (ex. TJSP, TJRJ). Ainda, pode verificar a existência de ações trabalhistas no tribunal regional de trabalho da sua região (ex. TRT 2ª região). Se houver processos, você pode buscar explicação do que se tratam com o vendedor. As certidões podem ser obtidas nos sites de cada um desses tribunais.
  • Dívidas tributárias. Você pode verificar se a pessoa deve tributos federais (ex. imposto de renda) emitindo uma Certidão de Débitos relativos a Créditos Tributários Federais e à Dívida Ativa da União  (você pode emitir aqui). Há também certidões de dívidas tributárias estaduais. Como exemplo, temos a Certidão Negativa de Débitos Tributários da Secretaria da Fazenda de São Paulo (que pode ser emitida aqui).
  • Certificado de Regularidade do FGTS. O CRF pode ser obtido aqui.

Por que a auditoria imobiliária é importante?

Conseguir todas essas certidões parece uma burocracia desnecessária, mas é muito importante. Afinal, esse cuidado pode evitar que você compre um imóvel que já foi vendido ou que algum juiz anule o negócio no futuro. Em ambos os casos, a chance de perder dinheiro é muito grande.

Assim, é essencial olhar com muito cuidado as certidões, sobretudo quando o vendedor é uma empresa. Dívidas e processos judiciais podem bloquear o imóvel em disputas judicial durante anos. Por isso, é muito importante verificar se o vendedor não está se desfazendo do imóvel para ocultar o dinheiro que receber e cometer fraude contra eventuais credores.

Similarmente, se você é o vendedor, provavelmente não terá interesse em celebrar um contrato com alguém que não possui meios de honrar com a obrigação.

Por fim, vale adiantar que grande parte dessas certidões deverá ser apresentada no cartório de registro de imóveis de qualquer forma. Assim, é melhor aproveitá-las desde a auditoria, para não ter surpresas durante a negociação.

2 – Verifique o imóvel

Existem alguns tipos de dívidas e obrigações que não estão vinculadas ao vendedor de um imóvel, mas sim ao próprio bem. Com efeito, esse é o caso das dívidas de IPTU, por exemplo. Uma vez que um imóvel é transferido, algumas dívidas passam a ser de responsabilidade do novo proprietário. Portanto, é essencial solicitar os seguintes documentos do imóvel:

  • Matrícula atualizada. Apenas com a matrícula atualizada é possível saber se o vendedor é realmente proprietário do imóvel. Ela pode ser obtida no Cartório de Registro de Imóveis da região onde o imóvel estiver localizado.
  • Certidão atualizada de IPTU. A Certidão Conjunta de Tributos Municipais deve ser solicitada às respectivas prefeituras. Por exemplo, a certidão da cidade de São Paulo pode ser emitida aqui.
  • Inexistência de débitos condominiais. Caso o imóvel faça parte de um condomínio, é possível solicitar uma declaração à administração. Essa declaração é importante, porque todas as dívidas perante o condomínio serão transmitidas junto com o imóvel, ao novo proprietário.
  • Utilidade Pública. É prudente pesquisar perante os vários entes governamentais se o imóvel foi declarado como sendo de utilidade pública. Afinal, esse tipo de imóvel é geralmente desapropriado pelo governo e a indenização paga não reflete seu real valor de mercado.

3 – (Opcional): Faça uma proposta de compra de imóvel

O primeiro passo para formalizar a compra de um imóvel pode ser a formulação de uma proposta de compra e venda. Além da intenção de comprar, essa proposta contém informações relevantes sobre a transação e reflete as negociações entre as partes.

3.1 – Cláusulas importantes

Como a proposta normalmente é feita após diversas conversas entre o vendedor e o comprador, é importante que ela traduza o que foi negociado. Portanto, é essencial que ela delimite o objeto (imóvel, casa, terreno) e o preço ofertado. Além disso, a proposta define o cronograma de análise dos documentos do imóvel e dos pagamentos.

Por outro lado, a proposta traz a lista completa de todos os documentos que deveriam ser analisados pelos interessados em comprar o imóvel. Assim, fica muito mais fácil para as partes organizarem a auditoria que será feita e garantir uma compra segura.

4 – Faça um contrato de compra e venda de imóvel

Uma vez que a proposta é aceita e que a auditoria é feita com sucesso, chega o momento de assinar um contrato de compra e venda do imóvel. Esse documento é uma espécie de contrato preliminar, em que o vendedor promete transferir um imóvel ao comprador, uma vez que todas as parcelas desse bem forem pagas.

4.1 – Cláusulas importantes do contrato de compra e venda de imóvel

Além do preço e das condições de pagamento, o contrato de compra e venda estabelece outras obrigações importantes. Por exemplo, é prudente definir quem ficará responsável pelas despesas relacionadas à negociação (pagamento de taxas de registro, impostos de transmissão, etc). Isso evitará discussões que podem atrapalhar o fechamento do negócio.

Outro ponto relevante é se o comprador terá o direito de ocupar o imóvel ou visitá-lo para planejar reformas antes do pagamento integral do preço. A partir do momento em que o comprador passa a ter a chamada “posse precária do imóvel”, uma série de questões precisam ser resolvidas. Dentre elas, é preciso decidir quem ficará responsável pelo pagamento de IPTU e outras despesas do imóvel durante esse período. Além disso, é muito importante definir se o comprador será ou não indenizado pelas obras que fizer no imóvel caso as partes desistam da compra e venda.

4.2 – O que é a cláusula de arrependimento nos contratos de compra e venda de imóvel?

Outra decisão muito importante diz respeito à possibilidade de arrependimento das partes. Via de regra, uma vez que o contrato de compra e venda é assinado, as partes são obrigadas a concluir o negócio. Essa obrigação fica ainda mais forte se esse contrato for registrado na matrícula do imóvel. Entretanto, se houver cláusula de arrependimento, é possível que uma das partes desista do negócio, desde que pague uma multa à outra parte.

4.3 – Termo de Vistoria como anexo do contrato de compra e venda de imóvel

Vale incluir como anexo ao contrato, com rubrica de todas as partes em todas as páginas, um Termo de Vistoria bem detalhado (basicamente uma descrição e fotos do imóvel e sua mobília, o mais completo que conseguir). Essa é a melhor forma de prova para ser indenizado caso o imóvel sofra danos por qualquer uma das partes!

5 – Escritura pública e transferência definitiva

Depois de todos esses passos, chegou o momento de fazer a transferência definitiva do imóvel. Para imóveis com valor acima de 30 salários mínimos, a transferência só é válida se feita mediante escritura pública (Artigo 108 do Código Civil). Dessa forma, é preciso levar o contrato de compra e venda do imóvel ao Cartório de Registro de Títulos e Documentos, para que seja elaborada uma escritura pública. Com a escritura pública em mãos, o último passo é registrá-la na matrícula do imóvel, o que deve ser feito no Cartório de Registro de Imóveis. Por fim, é importante destacar que tudo o que foi negociado só terá plenos efeitos depois que todas essas etapas forem cumpridas da forma correta.

5.1 – Documentos necessários para o registro

O Cartório de Registro de imóveis exige a apresentação dos seguintes documentos para fazer o registro da compra e venda do imóvel:

  • Certidão de inteiro teor do imóvel atualizada.
  • Certidão de ônus reais e ações do imóvel
  • Certidão de valor venal ou Certidão Conjunta de Tributos Municipais.
  • Guia de recolhimento do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis

Além disso, é necessário apresentar as seguintes certidões em nome dos vendedores, tanto do local em que se situa o imóvel, como o da cidade de residência dos vendedores:

  • Certidão do Distribuidor Cível e de Família (Estadual)
  • Certidão do Distribuidor Cível (Executivo Fiscal Municipal e Estadual);
  • Certidão do Distribuidor Criminal (Estadual);
  • Certidão da Justiça do Trabalho (Federal);
  • Certidão do Distribuidor de Ações Excecutivos (Cível, Criminal e Fiscal)

Todas essas certidões têm o objetivo de constatar se o imóvel ou seus vendedores possuem algum tipo de dívida com o governo. Caso existam dívidas, é provável que o cartório exija que todos os débitos sejam quitados antes que o registro seja feito. O registro poderá ser feito caso o vendedor comprove que possui outros bens com valor suficiente para saldar as dívidas. Nesses casos, outros documentos poderão ser solicitados pelo cartório.

6 – Dica extra: Assinatura da proposta e do contrato de compra e venda de imóvel.

É essencial possuir uma proposta e um contrato de compra e venda muito bem escritos e detalhados, sem margens de dúvida. Afinal, esses contratos é que valerão na Justiça, caso ocorra alguma disputa. Portanto, confira aqui um modelo de proposta e um contrato prontos para serem preenchidos.

Por fim, os contratos devem ser assinados por todas as partes mediante assinatura física ou assinatura eletrônica. Opcionalmente, você pode pedir para duas testemunhas também assinarem o contrato, para dar mais segurança. Cada uma das partes deve receber uma via (cópia) do contrato. Já no caso de partes pessoas jurídicas, certifique-se de que a pessoa assinando pela empresa tem poderes de representação. Você pode verificar pelo contrato social e procurações outorgadas pela empresa.

Conclusão

Há diversos passos que precisam ser vencidos para que você compre ou venda um imóvel com segurança. Um resumo do artigo acima que pode te ajudar:

  • Faça uma verificação dos documentos e histórico do vendedor;
  • Faça uma verificação dos documentos e histórico do imóvel;
  • (Opcional) Assine uma boa proposta de compra e venda;
  • Assine um bom contrato de compra e venda de imóvel;
  • Faça a escritura pública de compra e venda; e
  • Registre a escritura pública de compra e venda na matrícula do imóvel.

Não deixe de conferir o modelo de proposta e o modelo de contrato de compra e venda de imóveis preparado pelo Lexio. Bons negócios!

Rafael Docampo

rafael.docampo@lexio.legal

Desenvolvedor de conteúdo jurídico do Lexio. Possui experiência em consultoria jurídica nas áreas civil e empresarial, com ênfase em contratos, responsabilidade civil e direito societário.

Logo do LEXIO