Rafael Docampo
maio 16, 2019
21:08
Você está ajudando um cliente a comprar ou vender um imóvel. Ou você é o vendedor ou potencial comprador de uma casa ou apartamento. Em ambos os casos, você deve ter algumas dúvidas do que é necessário antes de assinar o contrato de compra e venda de imóvel.
Pensando nisso, separamos as principais dicas que você precisa saber para comprar ou vender um imóvel com segurança:
É essencial pedir os seguintes documentos pessoais dos vendedores:
Afinal, esses documentos pessoais serão essenciais para garantir a identidade da outra parte.
Além disso, servirão para verificar se o vendedor possui a autorização necessária para vender o imóvel, chamada de “outorga conjugal”. Essa autorização é necessária quando o vendedor possuir cônjuge ou companheiro em regime de bens que não seja o da separação universal. Isso é importante, porque vendas não autorizadas pelos cônjuges ou companheiros podem ser anuladas mais tarde pelo judiciário.
Para analisar o histórico dos vendedores, você pode emitir gratuitamente online algumas certidões. Geralmente, elas podem ser obtidas a partir do nome e CPF da pessoa.
Conseguir todas essas certidões parece uma burocracia desnecessária, mas é muito importante. Afinal, esse cuidado pode evitar que você compre um imóvel que já foi vendido ou que algum juiz anule o negócio no futuro. Em ambos os casos, a chance de perder dinheiro é muito grande.
Assim, é essencial olhar com muito cuidado as certidões, sobretudo quando o vendedor é uma empresa. Dívidas e processos judiciais podem bloquear o imóvel em disputas judicial durante anos. Por isso, é muito importante verificar se o vendedor não está se desfazendo do imóvel para ocultar o dinheiro que receber e cometer fraude contra eventuais credores.
Similarmente, se você é o vendedor, provavelmente não terá interesse em celebrar um contrato com alguém que não possui meios de honrar com a obrigação.
Por fim, vale adiantar que grande parte dessas certidões deverá ser apresentada no cartório de registro de imóveis de qualquer forma. Assim, é melhor aproveitá-las desde a auditoria, para não ter surpresas durante a negociação.
Existem alguns tipos de dívidas e obrigações que não estão vinculadas ao vendedor de um imóvel, mas sim ao próprio bem. Com efeito, esse é o caso das dívidas de IPTU, por exemplo. Uma vez que um imóvel é transferido, algumas dívidas passam a ser de responsabilidade do novo proprietário. Portanto, é essencial solicitar os seguintes documentos do imóvel:
O primeiro passo para formalizar a compra de um imóvel pode ser a formulação de uma proposta de compra e venda. Além da intenção de comprar, essa proposta contém informações relevantes sobre a transação e reflete as negociações entre as partes.
Como a proposta normalmente é feita após diversas conversas entre o vendedor e o comprador, é importante que ela traduza o que foi negociado. Portanto, é essencial que ela delimite o objeto (imóvel, casa, terreno) e o preço ofertado. Além disso, a proposta define o cronograma de análise dos documentos do imóvel e dos pagamentos.
Por outro lado, a proposta traz a lista completa de todos os documentos que deveriam ser analisados pelos interessados em comprar o imóvel. Assim, fica muito mais fácil para as partes organizarem a auditoria que será feita e garantir uma compra segura.
Uma vez que a proposta é aceita e que a auditoria é feita com sucesso, chega o momento de assinar um contrato de compra e venda do imóvel. Esse documento é uma espécie de contrato preliminar, em que o vendedor promete transferir um imóvel ao comprador, uma vez que todas as parcelas desse bem forem pagas.
Além do preço e das condições de pagamento, o contrato de compra e venda estabelece outras obrigações importantes. Por exemplo, é prudente definir quem ficará responsável pelas despesas relacionadas à negociação (pagamento de taxas de registro, impostos de transmissão, etc). Isso evitará discussões que podem atrapalhar o fechamento do negócio.
Outro ponto relevante é se o comprador terá o direito de ocupar o imóvel ou visitá-lo para planejar reformas antes do pagamento integral do preço. A partir do momento em que o comprador passa a ter a chamada “posse precária do imóvel”, uma série de questões precisam ser resolvidas. Dentre elas, é preciso decidir quem ficará responsável pelo pagamento de IPTU e outras despesas do imóvel durante esse período. Além disso, é muito importante definir se o comprador será ou não indenizado pelas obras que fizer no imóvel caso as partes desistam da compra e venda.
Outra decisão muito importante diz respeito à possibilidade de arrependimento das partes. Via de regra, uma vez que o contrato de compra e venda é assinado, as partes são obrigadas a concluir o negócio. Essa obrigação fica ainda mais forte se esse contrato for registrado na matrícula do imóvel. Entretanto, se houver cláusula de arrependimento, é possível que uma das partes desista do negócio, desde que pague uma multa à outra parte.
Vale incluir como anexo ao contrato, com rubrica de todas as partes em todas as páginas, um Termo de Vistoria bem detalhado (basicamente uma descrição e fotos do imóvel e sua mobília, o mais completo que conseguir). Essa é a melhor forma de prova para ser indenizado caso o imóvel sofra danos por qualquer uma das partes!
Depois de todos esses passos, chegou o momento de fazer a transferência definitiva do imóvel. Para imóveis com valor acima de 30 salários mínimos, a transferência só é válida se feita mediante escritura pública (Artigo 108 do Código Civil). Dessa forma, é preciso levar o contrato de compra e venda do imóvel ao Cartório de Registro de Títulos e Documentos, para que seja elaborada uma escritura pública. Com a escritura pública em mãos, o último passo é registrá-la na matrícula do imóvel, o que deve ser feito no Cartório de Registro de Imóveis. Por fim, é importante destacar que tudo o que foi negociado só terá plenos efeitos depois que todas essas etapas forem cumpridas da forma correta.
O Cartório de Registro de imóveis exige a apresentação dos seguintes documentos para fazer o registro da compra e venda do imóvel:
Além disso, é necessário apresentar as seguintes certidões em nome dos vendedores, tanto do local em que se situa o imóvel, como o da cidade de residência dos vendedores:
Todas essas certidões têm o objetivo de constatar se o imóvel ou seus vendedores possuem algum tipo de dívida com o governo. Caso existam dívidas, é provável que o cartório exija que todos os débitos sejam quitados antes que o registro seja feito. O registro poderá ser feito caso o vendedor comprove que possui outros bens com valor suficiente para saldar as dívidas. Nesses casos, outros documentos poderão ser solicitados pelo cartório.
É essencial possuir uma proposta e um contrato de compra e venda muito bem escritos e detalhados, sem margens de dúvida. Afinal, esses contratos é que valerão na Justiça, caso ocorra alguma disputa. Portanto, confira aqui um modelo de proposta e um contrato prontos para serem preenchidos.
Por fim, os contratos devem ser assinados por todas as partes mediante assinatura física ou assinatura eletrônica. Opcionalmente, você pode pedir para duas testemunhas também assinarem o contrato, para dar mais segurança. Cada uma das partes deve receber uma via (cópia) do contrato. Já no caso de partes pessoas jurídicas, certifique-se de que a pessoa assinando pela empresa tem poderes de representação. Você pode verificar pelo contrato social e procurações outorgadas pela empresa.
Há diversos passos que precisam ser vencidos para que você compre ou venda um imóvel com segurança. Um resumo do artigo acima que pode te ajudar:
Não deixe de conferir o modelo de proposta e o modelo de contrato de compra e venda de imóveis preparado pelo Lexio. Bons negócios!
rafael.docampo@lexio.legal
Desenvolvedor de conteúdo jurídico do Lexio. Possui experiência em consultoria jurídica nas áreas civil e empresarial, com ênfase em contratos, responsabilidade civil e direito societário.
