Modelo de Contrato de Compra e Venda de Imóvel

Negocie a compra do imóvel com segurança!

Usando o Contrato de Compra e Venda de Imóvel, o vendedor promete transferir um imóvel ao comprador, mediante o pagamento de um preço.

Além do preço e das condições de pagamento, o contrato de compra e venda estabelece outras obrigações importantes. Por exemplo, é prudente definir quem ficará responsável pelas despesas relacionadas à negociação (pagamento de taxas de registro, impostos de transmissão, etc). Isso evitará discussões que podem atrapalhar o fechamento do negócio.

Outro ponto relevante é o direito de ocupação ou de visita ao imóvel, pelo comprador, antes do pagamento integral do preço. Uma vez que o comprador adquire a chamada “posse precária do imóvel”, uma série de questões precisam ser resolvidas. Dentre elas, é preciso decidir quem ficará responsável pelo pagamento de IPTU e outras despesas do imóvel durante esse período. Caso as partes desistam do negócio, o direito de indenização pelas obras que o comprador fizer no imóvel é outra questão relevante.

O que é a cláusula de arrependimento nos contratos de compra e venda de imóvel?

Outra decisão muito importante diz respeito à possibilidade de arrependimento das partes. Uma vez que o contrato de compra e venda é assinado, as partes são obrigadas a concluir o negócio. Inclusive, essa obrigação fica ainda mais forte se o contrato for registrado na matrícula do imóvel. Entretanto, se houver cláusula de arrependimento, uma das partes poderá desistir do negócio, desde que pague uma multa.

Termo de Vistoria como anexo do contrato de compra e venda de imóvel

Vale incluir como anexo ao contrato, com rubrica de todas as partes em todas as páginas, um Termo de Vistoria bem detalhado (basicamente uma descrição e fotos do imóvel e sua mobília, o mais completo que conseguir). Essa é a melhor forma de prova para ser indenizado caso o imóvel sofra danos por qualquer uma das partes!

Diferença entre proposta e contrato de compra e venda.

A Proposta de Compra de Imóvel é o documento que formaliza os pontos essenciais de uma negociação imobiliária. Assim, a proposta define temas como o preço e os prazos de pagamento e para análise dos documentos relativos ao imóvel e ao vendedor. Por outro lado, o nosso Contrato de Compra e Venda de Imóvel vincula as partes e as obriga a fechar negócio. Dessa forma, enquanto a proposta é muito útil para sedimentar as negociações que levarão ao fechamento do negócio, é o contrato de compra e venda que de fato obriga as partes a concluí-lo.

Escritura pública e transferência definitiva

Para imóveis com valor acima de 30 salários mínimos, a transferência só é válida se feita mediante escritura pública (Artigo 108 do Código Civil). Dessa forma, é preciso levar o contrato ao Cartório de Registro de Títulos e Documentos. No cartório, será elaborada uma escritura pública, que deverá ser registrada na matrícula do imóvel. Para tanto, a escritura pública deve ser levada até o Cartório de Registro de Imóveis. Por fim, é importante destacar que tudo o que foi negociado só terá plenos efeitos depois que todas essas etapas forem cumpridas da forma correta.

Documentos necessários para o registro

O Cartório de Registro de imóveis exige a apresentação dos seguintes documentos para fazer o registro da compra e venda do imóvel:

• Certidão de inteiro teor do imóvel atualizada;
• Certidão de ônus reais e ações do imóvel;
• Certidão de valor venal ou Certidão Conjunta de Tributos Municipais; e
• Guia de recolhimento do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis.

Além disso, é necessário apresentar as seguintes certidões em nome dos vendedores, tanto do local em que se situa o imóvel, como o da cidade de residência dos vendedores:

• Certidão do Distribuidor Cível e de Família (Estadual);
• Certidão do Distribuidor Cível (Executivo Fiscal Municipal e Estadual);
• Certidão do Distribuidor Criminal (Estadual);
• Certidão da Justiça do Trabalho (Federal); e
• Certidão do Distribuidor de Ações Excecutivos (Cível, Criminal e Fiscal).

Todas essas certidões têm o objetivo de constatar se o imóvel ou seus vendedores possuem algum tipo de dívida com o governo. Em caso positivo, é provável que o cartório exija que todos os débitos sejam quitados antes que o registro seja feito. O registro poderá ser feito caso o vendedor comprove que possui outros bens com valor suficiente para saldar as dívidas. Nesses casos, outros documentos poderão ser solicitados pelo cartório.  

Leituras recomendadas

• Contrato de compra e venda de imóvel: Um guia completo  

 

Lei aplicável: Brasileira – Código Civil

E depois de preencher? Após preenchido,  o contrato de compra e venda de imóvel deve ser assinado por todas as partes e por duas testemunhas mediante assinatura física. Cada uma das partes deve receber uma via (cópia) do contrato. No caso de pessoas jurídicas, certifique-se de que a pessoa assinando pela empresa tem poderes de representação. Você pode verificar pelo contrato social e procurações outorgadas pela empresa. Além disso, é importante averbar esse contrato no Cartório de Registro de Imóvel para reforçar o direito à compra.

Outros modelos:

• Proposta de Compra de Imóvel

• Contrato de Comodato de Imóvel  

Outros nomes para o documento: Instrumento particular de compra e venda de imóvel; promessa de compra e venda de imóvel; Compromisso de compra e venda de imóvel.

Modelos Relacionados

Leituras Recomendadas